Hyrje | Ekonomi | Udhëzimi: Shitja e trojeve, ja sa sipërfaqe banese përfitojnë pronarët

Udhëzimi: Shitja e trojeve, ja sa sipërfaqe banese përfitojnë pronarët

Madhesia e germave:

Shkëmbimi i truallit ndërmjet pronarëve dhe ndërtuesve direkt në sipërfaqe ndërtimi tashmë është një procedurë e përdorur thuajse në të gjithë rastet kur ndërtohen banesa që kanë një vlerë të lartë investimi. Zhvillimi i tregut të shkëmbimit midis trojeve dhe banesave ka njohur një zhvillim të rëndësishëm edhe për shkak të pamundësisë për të vlerësuar realisht çmimet e banesave që gjatë viteve të fundit, (përjashto vitin 2008 dhe 2009), ka pasur një kurbë rritëse të çmimeve mesatarisht prej 25 për qindësh në vit. Me anë të kësaj metodike, Ministria e Transporteve kërkon që të rrisë transparencën në këtë treg, dhe njëkohësisht t’u krijojë mundësinë palëve në transaksion që të kenë mundësi të realizojnë sa më shpejt atë.

***

Në themel të këtij udhëzimi qëndrojnë tri mënyra me anë të së cilave mund të llogaritet sipërfaqja që përfiton pronari i truallit nga ndërtimi që do të realizohet në të. Metodikat bazohen mbi koston, përqindjen dhe krahasimin që mund t’i bëhet sipërfaqes së këtij trualli me sipërfaqe të ngjashme në atë zonë. Në metodikën e përqindjes procedura që ndjek komisioni bazohet në vlerën e truallit sipas njërës prej mënyrave të përcaktuara në pikat 4-8 të vendimit nr. 35, datë 24.1.2007. Një nga mënyrat më të mira në rastin e kësaj metodologjie mbetet marrja për bazë e studimit urbanistik, kostos mesatare të ndërtimit të miratuar nga Këshilli i Ministrave dhe shpenzimeve të tjera të projektit, nëse ka. Pasi nxirren këto të dhëna, është e mundur që të llogaritet vlera e investimit. Hap tjetër i radhës është llogaritja e përqindjes që zë vlera e truallit në raport me vlerën e projektit, ku në vlerë të projektit futen të gjithë shpenzimet, përfshi edhe vlerën e truallit. Kjo përqindje shumëzohet me sipërfaqen totale të ndërtimit për të përftuar sipërfaqen që i takon subjektit pronar i truallit dhe sipërfaqja që rezulton nga ky veprim, konvertohet në numër apartamentesh, bazuar në normativat e strehimit.

***

Një metodë tjetër që udhëzimi e vlerëson si tepër efikase në rastet e shkëmbimit të trojeve me sipërfaqe banimi është ajo e krahasimit. Udhëzimi sqaron se kjo metodë bazohet në krahasimin e raporteve që rezultojnë nga këmbimi i truallit me sipërfaqe ndërtimi në zonën përreth truallit që do të zhvillohet dhe nxjerrjen e një mesatareje aritmetike. Në vëzhgimin e tregut të këmbimit të tokës me sipërfaqe ndërtimi komisioni i vlerësimit i referohet treguesit të shfrytëzimit të truallit dhe numrit të kateve të objektit. Këta tregues duhet të jenë në ngjashëm me ata të projektit që do të zhvillohet në truallin në fjalë. Për vëzhgimin e tregut, udhëzimi sqaron se subjekti që zbaton programin, kërkon informacion nga zyra vendore e regjistrimit të pasurive të patundshme. Vlera mesatare e përqindjes së këmbimit të tokës me sipërfaqe ndërtimi, përdoret si nivel “dysheme” për shpalljen e konkurrimit për subjektet e interesuar.

***

Në ndihmë të ndërtuesve dhe të pronarëve të trojeve për të realizuar një transaksion sa më korrekt në rastet e shkëmbimit të trojeve me sipërfaqe banimi, vjen në ndihmë edhe një metodë e tretë që bazohet në koston. Metoda e kostos përdoret në mungesë të të dhënave sipas metodës së krahasimit dhe si alternativë krahasuese me metodën që bazohet në përqindjen. Komisioni përkatës që zbaton këtë metodikë llogarit vlerën e truallit sipas njërës prej mënyrave të përcaktuara në pikat 4-8 të vendimit nr. 35, datë 24.1.2007. Bazuar në çmimet mesatare të shitblerjes së apartamenteve në zonat përreth, llogaritet sipërfaqja e ndërtimit që do të siguronte institucioni shtetëror që zbaton programin, me shumën e përfituar nga shitja e truallit, të vlerësuar sipas germës “a”. Kjo sipërfaqe ndërtimi, e konvertuar në apartamente sipas normave të strehimit, i kërkohet subjektit privat të sigurohet nga ndërtimi. Udhëzimi përcakton se, në rastet kur katet e para të objektit të banimit janë parashikuar mjedise shërbimi, sipërfaqja që këmbehet vlerësohet veçmas nga ajo e banimit. B. Zylyftari

Shto tek: Add to your del.icio.us